Переговоры по цене
Скорее всего переговоров не избежать. Вы можете услышать массу аргументов по снижению цены. С одними можете согласиться, на другие всегда можете ответить фразой «Все недостатки учтены в цене».

Есть несколько стратегий переговоров по цене, основные:

1) Небольшие шаги
Если вы видите интерес покупателя, то, можно начать уступать в цене, но очень небольшими шажками. Представьте, что у вас указана некруглая сумма (4 748 тыс.), называйте её. Следующая цена — 4 700. Потом 4 680. Грубейшая ошибка сразу называть свой минимум и размениваться сотнями, т. е. называть 4700, 4600, 4400. Чем дешевле квартира, тем меньше шажки. Для недорогих объектов это может быть и 10 тыс. за шаг.

2) Диапазон
Перед переговорами вы определяете:
а) Цена мечта — та, что вы указали в объявлении.
б) Самая минимальная цена — ниже которой вы точно откажетесь от продажи.
в) Середина — средняя цена между «Ценой мечтой» и «Минимальной ценой».

Для примера:
Цена мечта: 5 000 тыс.
Самая минимальная цена: 4 500 тыс.
Середина = (5000+4500)/2 = 4 750 тыс. руб.
Первую скидку вы делаете в размере половины от разницы между «Ценой мечтой» и «Серединой». Т. е. 125 тыс. Затем половину от оставшейся половины между «Ценой мечтой» и «Серединой». В нашем примере 62,5 тыс. и т.к. Каждый шаг торгов скидка становится меньше и покупатель должен увидеть, что сделал максимум возможного. В результате сделка может быть проведена и вы и покупатель останутся с глубоким чувством удовлетворения. Если бы вы сразу дали большую скидку — покупатель может воспринять это как начало разговора и продолжить торг.

Если в процессе снижения цены вы дошли до «Середины» то дальше делайте минимальные шаги. Для недорогих объектов по 10 -15 тыс. Покупатель должен почувствовать, что уже получил максимальную скидку и дальше шаги незначительные.


Переговоры по деталям

Вам предстоит определиться:

1. За чей счёт производится оформление/нотариальное оформление (как правило за счёт покупателя или пополам)
2. Что остаётся из мебели и техники?
3. Когда планируется освободить квартиру?
4. День сделки?
5. Какие дополнительные документы необходимы покупателю для сделки?

Про взаиморасчеты

Ипотека
Бытует мнение, что оплата наличными предпочтительнее ипотеки. В современном мире это не совсем так. Потребуется некоторое время, в течении которого банк проведет проверку и одобрение объекта. За перечисление денег за квартиры можно условно не волноваться. Изменения в законодательстве свели риски к минимуму.
Специфика регистрационных действий с ипотекой заключается в том, что при не поступлении денежных средств на счет продавца в течении 10 рабочих дней с момента перехода прав собственности, сделка будет признана недействительной, а имущественные права возвращены к начальному состоянию, предшествовавшему подаче документов в Росреестр.

Военная ипотека
Особенностью оформления сделки при ипотечном кредитовании военнослужащих является дополнительный этап, продолжительностью в семь рабочих дней, отводимый для действий ЦЖЗ «Росвоенипотека», заключающихся в следующем:

• проверке документов предварительной проверки жилой недвижимости, её экспертной оценки и страхования ипотечных рисков;
• перечислении денежных средств, накопленных военным за годы службы, на его расчетный счет для оплаты аванса продавцу по сделке с недвижимостью.

В общем случае при продаже квартиры по военной ипотеке, риски продавца сведены к минимуму, если его собственность удовлетворяет всем законным требованиям к жилым помещениям и не является объектом мошеннической или притворной сделки.


Материнский капитал
Сертификат государственного образца – единственный документ, подтверждающий право на использование материнского капитала. Продавцу нужно затребовать у потенциального покупателя справку «О состоянии финансовой части лицевого счета имеющего право на дополнительные меры государственной поддержки». Покупатель подает заявление в отделение Пенсионного фонда по месту жительства, после чего справка выдается ему в течение трех дней. Это стандартная и очень простая процедура. Если владелец сертификата отказывается предоставлять справку, это свидетельствует о недобросовестности или обычной лени. В любом случае, продавец квартиры имеет полное право требовать подтверждения платежеспособности.
Поскольку материнский капитал не выдается наличными средствами, то оплата осуществляется только по безналичному расчету.
Есть два варианта продажи жилья людям с маткапиталом:

• Без получения кредита. Пенсионный фонд просто перечисляет деньги на счет продавца. ПФ особенно придирчиво относится к договору купли-продажи и может затягивать перечисление денег.
• По ипотеке. Деньги продавцу перечисляет банк, с которым покупатель оформляет договор ипотечного кредитования. Этот вариант для продавца более удобен. Банк переводит сразу всю сумму, а затем уже получает компенсацию от ПФ. Если же сделка осуществляется без привлечения ипотеки, продавцу придется ждать перечисления средств до 2 месяцев.

Порядок действий
Вне зависимости от выбранного варианта сделки (по ипотеке или напрямую с ПФ):

1. Проверка платежеспособности покупателя (см. выше).
2. Оформление договора. Нюансы этого этапа описаны в разделе «Особенности договора». В документе обязательно указывается, что жилье приобретается на материнский капитал. Образцы можно получить в Пенсионном фонде.
3. Государственная регистрация договора. Для этого он подается в Регистрационную палату, которая в течение 5 дней выдает покупателю право собственности на квартиру. За это время покупатель переводит продавцу первый взнос собственными или кредитными деньгами.
4. Передача в Пенсионный фонд заявления с банковскими реквизитами продавца. К заявлению покупатель также прикладывает свидетельство о государственной регистрации права собственности, сертификат на материнский капитал и паспорта (в т.ч. и продавца).
5. Получение денег. ПФ рассматривает заявление и в течение 2 месяцев переводит деньги на счет продавца.
6. Снятие обременения в Регистрационной палате. Это нужно делать только после того, как продавец получил полностью всю сумму. Если материнского капитала не хватает, покупатель должен покрыть разницу из собственных или кредитных средств. До полной уплаты снимать обременение нельзя.

Общая долевая собственность
Закон допускает приобретение жилья за материнский капитал только в долевую собственность, с выделением равных долей всем членам семьи (дети, супруги). Это важно для обеих сторон сделки, чтобы она могла успешно совершиться. Покупатель обязан предоставить в ПФ обязательство об оформлении приобретаемого жилья в долевую собственность с указанным размером долей для каждого члена семьи. Обязательство заверяется нотариально. Если этот документ не будет предоставлен в ПФ, деньги продавцу квартиры могут так и не перечислить. Поэтому рекомендуется лично проконтролировать подачу обязательства. Также квартира может оформляться в долевую собственность не сразу после продажи. В таком случае в договоре купли-продажи обязательно указывается, что деньги перечисляются продавцу после предоставления Пенсионному фонду. обязательства об оформлении долевой собственности.

Особенности договора
Сделка осуществляется посредством договора купли-продажи, у которого есть некоторые особенности. Обратите внимание на следующие пункты:

• До момента перевода всей суммы из ПФ на жилье накладывается обременение. В договоре указывается, что до получения денег квартира состоит в залоге у продавца.
• В договоре купли-продажи указывается банковский счет продавца, на который Пенсионный фонд перечисляет деньги. Обязательна следующая информация: номер счета физического лица, ФИО лица, на которое открыт счет, почтовый адрес, ИНН и другие реквизиты банка.
• В качестве покупателей необходимо перечислить всех членов семьи (супруги, дети), а не только владельцев сертификата. Если кто-либо из членов семьи не может присутствовать во время совершения сделки, он дает письменное согласие другому лицу на действия от его имени.
• В договоре обязательно указываются реквизиты сертификата на маткапитал: номер, дата выдачи, дата и номер решения о выдаче, а также орган ПФ, выдавший сертификат.
• Обязательно указание суммы, которая должна быть перечислена Пенсионным фондом на счет продавца.