Квартиры с несогласованными перепланировками (особенно те, где изменения невозможно согласовать) сложнее продать.

1. Если Жилищная инспекция о них узнает, всё придётся возвращать на место. Такой риск захотят взять на себя немногие (ведь если не вернуть всё, как было, квартиру можно и потерять).
2. Покупателям использующим банковскую ипотеку вероятны проблемы с одобрением ипотеки.

Если перепланировку всё-таки можно узаконить, лучше сделать это до сделки и заказать новый техпаспорт. Получить его можно в МФЦ или в БТИ своего округа.

Может стать проблемой при продаже. И будет вежливо с вашей стороны, предоставить на сделку справку по коммунальным платежам, чтобы исключить все имеющиеся долги.
Проверить наличие у вас задолженности по квартплате можно запросив Выписку из домовой книги. Услуга предоставляется бесплатно в МФЦ.

Если в квартире прописаны дети (до 18 лет).

1. Вам предстоит получить Согласие органов опеки и попечительства (как правило Органы опеки состоят при администрациях районов).
2. Не забудьте заблаговременно выделить доли детям, если, например, при покупке/погашении ипотечного кредита были использованы средства материнского капитала.

На данном этапе Вам важно понять, может ли устроить запланированный вариант продажи квартиры, органы опеки.

Рассмотрим несколько вариантов:

1) Если, к примеру, ребенок владеет 1/3 доли в квартире, то при продаже квартиры, он должен получить в собственность долю в другой квартире не меньше той, которую он имел прежде. Причем, соразмерность этих долей может определяться как по жилой площади, так и по рыночной стоимости. Момент продажи доли ребенка и момент покупки ему доли в другой квартире, должны совпадать по времени (предполагается альтернативная сделка), т.е. ребенок не должен «зависать в воздухе», если родители решили разнести продажу и покупку во времени (если Вы приобретаете квартиру в строящемся доме, к примеру). Разрешение Органов опеки здесь более вероятно получить, если новостройка находится на завершающей стадии строительства. При этом ребенок должен иметь регистрацию где-нибудь все это время (например, у родственников), а родители обязаны иметь на руках Договор долевого участия с Застройщиком, с учетом доли ребенка в будущей квартире;

2) Такая же сложность возникает при переезде семьи в другой город. Продажу квартиры в одном городе и покупку в другом, невозможно совместить во времени, поэтому здесь Органы опеки могут дать разрешение на продажу квартиры, при условии, что родители ребенка в течение, например, 3-х месяцев после продажи, обязаны будут купить в другом городе квартиру, и выделить в ней ребенку аналогичную долю. Иначе, проверив данные Росреестра, Органы опеки имеют право подать иск в суд о признании договора продажи квартиры недействительным;

3) Возможен также вариант, когда при продаже квартиры ребенку есть еще где жить, и условия его жизни там не хуже. В таком случае допускается открытие на имя ребенка счета в банке, где будет лежать сумма за его проданную долю до его совершеннолетия;

4) Аналогичный вариант происходит и в случае выезда семьи за границу на ПМЖ (в Опеку предоставляется справка из ОВИР), с продажей всего своего недвижимого имущества в России.

Такие или подобные им условия, при которых разрешается проводить сделку продажи квартиры с участием несовершеннолетнего ребенка, определяют Органы опеки и попечительства.
В каждом конкретном случае инспекторы Органов опеки сами определяют, ущемляются ли права ребенка или нет.

Перечень документов, необходимых для получения предварительного разрешении на отказ от преимущественного права покупки от имени несовершеннолетнего

1. Выписки из домовых книг с места регистрации несовершеннолетнего, с отчуждаемого имущества (срок действия 1 месяц);
2. Финансово-лицевые счета с места регистрации несовершеннолетнего, с отчуждаемого имущества (срок действия 1 месяц);
3. Копия свидетельства о рождении несовершеннолетнего от 0 до 18 лет;
4. Копия паспорта несовершеннолетнего от 14 до 18 лет;
5. Копии паспортов родителей;
6. Копии свидетельств о государственной регистрации прав на отчуждаемое недвижимое имущество и имущество несовершеннолетнего (на всех собственников);
7. Копии правоустанавливающих документов на отчуждаемое недвижимое имущество и имущество несовершеннолетнего;
8. Копия технического паспорта на отчуждаемое недвижимое имущество;

Заявления принимаются от обоих родителей. Присутствие детей старше 14 лет обязательно.

Для получения разрешения на основании заявления только одного из родителей - документ, подтверждающий отсутствие второго родителя или умышленное уклонение от исполнения родительских обязанностей:

• Свидетельство о смерти второго родителя;
• Справка ф.25, выданная органом ЗАГС;
• Решение суда о лишении (ограничении) второго родителя родительских прав;
• Справка из МВД о нахождении в розыске отца (матери);
• Справка от судебного пристава, подтверждающая уклонение от уплаты алиментов более шести месяцев;
• Акт уполномоченного органа о назначении опекуном (попечителем).

Перечень документов, необходимых для получения предварительного разрешения на приобретение жилья с использованием кредитных денежных средств и передачу его в залог (социальная или молодежная ипотека)

1. Выписки из домовых книг с места регистрации несовершеннолетнего (срок действия 1 месяц);
2. Финансово-лицевые счета с места регистрации несовершеннолетнего (срок действия 1 месяц);
3. Копия свидетельства о рождении несовершеннолетнего от 0 до 18 лет;
4. Копия паспорта несовершеннолетнего от 14 до 18 лет;
5. Копии паспортов родителей;
6. Копия договора социальной ипотеки или договора приобретения жилого помещения в рамках Программы «Обеспечение жильем молодых семей в Республике Татарстан»;
7. Копия протокола участия, выбора и передачи будущей квартиры в собственность; л-
8. Копия договора целевого денежного займа или кредитного договора;
9. Копия сертификата на материнский капитал (при приобретении жилья с использованием средств материнского капитала);

Заявления принимаются от обоих родителей. Присутствие детей старше 14 лет обязательно.

Для получения разрешения на основании заявления только одного из родителей - документ, подтверждающий отсутствие второго родителя или умышленное уклонение от исполнения родительских обязанностей:

• Свидетельство о смерти второго родителя;
• Справка ф.25, выданная органом ЗАГС;
• Решение суда о лишении (ограничении) второго родителя родительских прав;
• Справка из МВД о нахождении в розыске отца (матери);
• Справка от судебного пристава, подтверждающая уклонение от уплаты алиментов более шести месяцев;
• Акт уполномоченного органа о назначении опекуном (попечителем).

Перечень документов, необходимых для получения предварительного разрешения на сделки по отчуждению (купля-продажа, мена) недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему

1. Выписки из домовых книг с места регистрации несовершеннолетнего, с отчуждаемого имущества (срок действия 1 месяц);
2. Финансово-лицевые счета с места регистрации несовершеннолетнего, с отчуждаемого имущества (срок действия 1 месяц)
3. Копия свидетельства о рождении несовершеннолетнего от 0 до 18 лет;
4. Копия паспорта несовершеннолетнего от 14 до 18 лет; (лицо, прописка);
5. Копии паспортов родителей; (лицо, прописка);
6. Копии свидетельств о государственной регистрации прав на отчуждаемое и приобретаемое недвижимое имущество либо выписки из ЕГРН (на всех собственников);
7. Копии правоустанавливающих документов на отчуждаемое и приобретаемое недвижимое имущество;
8. Справка БТИ об оценочной стоимости на отчуждаемое приобретаемое имущество;
9. Копии технических паспортов жилого помещения на отчуждаемое и приобретаемое имущество;
10. Копия кадастрового паспорта земельного участка (при отчуждении или приобретении частого жилого дома);
11. Справка из банка о подтверждении кредита с указанием адреса приобретаемого жилья и согласия на выделение доли на имя несовершеннолетнего (при приобретении жилья с использованием кредитных денежных средств);
12. Копия сертификата на материнский капитал (при приобретении жилья с использованием средств материнского капитала).

Заявления принимаются от обоих родителей. Присутствие детей старше 14 лет обязательно.

Для получения разрешения на основании заявления только одного из родителей - документ, подтверждающий отсутствие второго родителя или умышленное уклонение от исполнения родительских обязанностей:

• Свидетельство о смерти второго родителя;
  Справка ф.25, выданная органом ЗАГС;
• Решение суда о лишении (ограничении) второго родителя родительских прав;
• Справка из МВД о нахождении в розыске отца (матери);
• Справка от судебного пристава, подтверждающая уклонение от уплаты алиментов более шести месяцев;
• Акт уполномоченного органа о назначении опекуном (попечителем).При представлении копий документов наличие оригиналов для сверки их подлинности является обязательным.
  Возможен прием нотариально заверенных копий документов

При представлении копий документов наличие оригиналов для сверки их подлинности является обязательным.
Возможен прием нотариально заверенных копий документов.

Важно! Нотариус может не принять к заверению заламинированные документы.

Как быть в том случае, если на момент продажи квартиры в ней проживают арендаторы?

Опирайтесь на договор аренды жилья и договаривайтесь с арендатором. Постарайтесь предупредить арендатора о намерении продать квартиру как можно раньше (минимум за месяц, а если следовать букве закона, то за три месяца). Если арендатор съезжать не хочет, то Вы вправе требовать расторжения договора досрочно, если арендатор портит имущество, неоднократно пренебрегает условиями договора, не вносит вовремя плату или нарушает общественный порядок.

В любом случае, старайтесь проводить показы уже после того, как квартиранты съехали, поскольку некоторых покупателей может отпугнуть слишком «жилой» вид квартиры: беспорядок, множество вещей, кричащие дети и др. Все это может сказаться на общем впечатлении покупателя. Квартиросъемщик может также намеренно мешать продаже, представляя квартиру в невыгодном свете, поэтому проводите показы квартир самостоятельно.

Конечно бывает так, что покупатель ищет квартиру как раз с целью инвестирования, для последующей сдачи в аренду. И возможно покупатель даже оставит арендаторов, если они себя хорошо зарекомендовали. Но в России практика продажи квартир с арендаторами пока не очень распространена.